Xin chào, tôi đang muốn bán căn nhà cho thuê tại quận Hoàn Kiếm để về đầu tư vào dự án. Không biết tôi có thể bán căn nhà này hay không khi hiện tại người thuê vẫn đang ở? Và tôi có phải hỏi ý kiến người thuê nhà đấy không? Cảm ơn Quý độc giả đã gửi câu hỏi cho Luật Hoàng Thành, chúng tôi sẽ giải đáp cho câu hỏi của bạn qua bài viết dưới đây:

1. Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang có nhà cho thuê?

Căn cứ Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về quyền sở hữu:

“Điều 158. Quyền sở hữu

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”

Căn cứ khoản 2 Điều 160 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về nguyên tắc thực hiện quyền sở hữu:

“Điều 160. Nguyên tắc xác lập, thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản

2. Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.”

Như vậy, với tư cách là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà cho thuê bạn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người khác mà không cần phải có sự đồng ý của người thuê nhà, trừ trường hợp khi giao kết hợp đồng cho thuê nhà bạn và bên bán có thỏa thuận về việc thông báo.

2. Người đang thuê nhà có bị chấm dứt hợp đồng thuê khi chủ nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang cho thuê không?

Căn cứ Điều 127 Luật Nhà ở 2014 có quy định về việc mua bán nhà ở đang cho thuê:

“Điều 127. Mua bán nhà ở đang cho thuê

1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.”

Căn cứ Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê:

“Điều 478. Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê

1. Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.

2. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Như vậy, bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê. Trường hợp bên cho thuê chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua theo các quy định trên.

3. Chủ nhà mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền tăng giá nhà cho thuê không?

Căn cứ khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở 2014 quy định về quyền tiếp tục thuê nhà ở nếu chủ nhà muốn chuyển quyền sử dụng đất đang cho thuê

“Điều 133. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”

Theo đó, trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sử dụng đất đang có người thuê thì chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Như vậy, chủ nhà cho thuê mới không được tăng giá thuê nhà trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Trên đây là một số thông tin về nhà cho thuê có chuyển nhượng quyền sử dụng đất được không. Để được hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, Quý khách hàng vui lòng liên hệ thông qua một trong các phương thức sau:

Gọi đến số hotline: 0925.109.888

Gửi E-mail về hòm thư: hoangthanh.law.bds@gmail.com

Đến trực tiếp văn phòng Công ty Luật Hoàng Thành tại địa chỉ: Số 15 Phố Nhật Chiêu, Phường Nhật Tân, Quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội.