CÁCH LẤY LẠI SỔ ĐỎ KHI BỊ NGƯỜI KHÁC CHIẾM GIỮ

Quyền sử dụng đất là tài sản vô cùng giá trị, mà việc ghi nhận, chuyển giao, thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất được thể hiện qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, việc người khác giữ sổ đỏ có nguy hiểm không và cách lấy lại Sổ đỏ như thế nào? Vấn đề pháp lý này Công ty Luật Hoàng Thành sẽ tư vấn đến Quý đọc giả trong bài viết dưới đây.

1. Cơ sở pháp lý

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

2. Sổ đỏ là gì?

Trước tiên cần xác định Sổ đỏ có phải tài sản không mới xác định được dùng phương pháp nào để lấy lại Sổ đỏ.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn có tên gọi khác như Sổ đỏ, Sổ hồng.

Căn cứ Luật Đất đai hiện hành, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Căn cứ Bộ luật dân sự hiện hành, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

Như vậy, quyền sử dụng đất mới là tài sản, còn Sổ đỏ không phải tài sản mà là chứng thư pháp lý ghi nhận quyền của người sử dụng đất. Do đó, khi bị người khác chiếm giữ Sổ đỏ cách giải quyết cũng khác việc tài sản bị chiếm giữ.

3. Rủi ro khi bị người khác chiếm giữ Sổ đỏ

Bởi Sổ đỏ chỉ là chứng thư pháp lý, không phải là tài sản do đó việc chỉ có Sổ đỏ mà không phải là người đứng tên trên Sổ đỏ thì sẽ không thực hiện được các giao dịch sau:

Không được sử dụng Sổ đỏ để cầm cố

Căn cứ Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”

Như đã phân tích ở trên Sổ đỏ chỉ là chứng thư pháp lý, không phải tài sản do đó việc cầm cố chỉ được thực hiện khi có việc giao quyền sử dụng đất chứ không phải chỉ giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, khi người khác chiếm giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn thì không thực hiện việc cầm cố được.

Không được thế chấp nếu không có ủy quyền

Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia.

Căn cứ Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng thế chấp phải được công chứng/chứng thực. Theo đó, nếu không có giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì không thể tự ý thế chấp. Nên nếu không có ủy quyền hợp pháp thì người chiếm giữ Sổ đỏ không thể thực hiện việc thế chấp đúng theo quy định pháp luật.

Không thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng/chứng thực. Theo đó, nếu không có giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì không thể tự ý chuyển nhượng. Nên nếu không có ủy quyền hợp pháp thì người chiếm giữ Sổ đỏ không thể thực hiện việc chuyển nhượng đúng theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, không ít trường hợp việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký dưới hình thức viết tay, không được công chứng/chứng thực. Trường hợp này sẽ khiến việc giải quyết tranh chấp gặp phải khó khăn, phức tạp. Bởi vậy, vẫn tồn tại rủi ro lớn khi bị người khác chiếm giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Cách xử lý khi Sổ đỏ bị người khác chiếm giữ

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị người khác chiếm giữ bất hợp pháp

Sổ đỏ, sổ hồng bị người khác chiếm giữ bất hợp pháp như trộm cắp, chiếm đoạt, trước hết, người bị mất Giấy chứng nhận nên làm đơn tố cáo để yêu cầu cơ quan công an, Viện kiểm sát buộc người chiếm giữ bất hợp pháp phải trả lại sổ đỏ, sổ hồng đã bị chiếm giữ.

Nếu sổ đỏ, sổ hồng đã bị mất thì có quyền đề nghị cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp lại Giấy chứng nhận bị mất theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc khởi kiện đến Tòa án để đòi Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, khi kiện đòi sẽ có hai quan điểm sau:

Quan điểm thứ nhất: Không được kiện đòi Giấy chứng nhận

Như đã phân tích ở trên, Giấy chứng nhận không phải là tài sản nên Tòa án sẽ không tiếp nhận đơn khởi kiện. Tại Mục 3 Công văn 141/TANDTC-KHXX nêu rõ về việc từ chối đơn khởi kiện kiện đòi Giấy chứng nhận.

Quan điểm thứ hai: Được kiện đòi Giấy chứng nhận

Khoản 2 Điều 4 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định:

“Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng”.

Theo đó, mặc dù Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 không có quy định giấy chứng nhận là tài sản nhưng theo nguyên tắc trên thì Tòa án không được từ chối yêu cầu khởi kiện đòi Giấy chứng nhận.

Mặc dù, trên thực tế Tòa án có thể tiếp nhận yêu cầu khởi kiện thì việc khởi kiện cũng mất nhiều thời gian, chi phí. Thay vì lựa chọn phương án khởi kiện thì người sử dụng đất nên lựa chọn phương án báo mất Giấy chứng nhận để cấp lại theo thủ tục mất Giấy chứng nhận.

Bước 1: Phải báo UBND cấp xã nơi có đất

Hộ gia đình, cá nhân có Giấy chứng nhận bị mất phải khai báo với UBND cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, trừ trường hợp mất do thiên tai, hỏa hoạn.

Sau khi tiếp nhận khai báo của hộ gia đình, cá nhân thì UBND cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở UBND cấp xã.

Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo nếu không tìm được hoặc không lấy lại được Giấy chứng nhận thì hộ gia đình, cá nhân bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại.

Bước 2: Nộp hồ sơ cấp lại Giấy chứng nhận

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất gồm có:

– Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận;

– Giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận.

– Nếu bị mất Giấy chứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn phải có giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu và trả kết quả

Thời gian cấp lại: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã…

– Sỏ đỏ bị người khác chiếm giữ thông qua một giao dịch khác

Việc chiếm giữ được thực hiện thông qua giao dịch như hợp đồng thế chấp, hợp đồng vay tài sản, hợp đồng chuyển nhượng viết tay,… Thông thường đây là những hợp đồng song vụ nên sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối ứng của các bên. Do đó, trong các tranh chấp này nếu không thương lượng, hòa giải được các bên cần tiến hành khởi kiện tranh chấp dân sự yêu cầu Tòa án giải quyết. Trong đó, người bị chiếm giữ có quyền yêu cầu Tòa án buộc bên giữ Giấy chứng nhận phải hoàn trả lại cho mình.

Lưu ý: Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, mà người có nghĩa vụ không tự nguyện thi hành, thì người bị chiếm giữ có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án thực hiện cưỡng chế giao, trả giấy tờ theo quy định pháp luật thi hành án dân sự.

Trên đây là cách lấy lại sổ đỏ khi bị người khác chiếm giữ theo quy định của pháp luật hiện hành. Để được hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, Quý khách hàng vui lòng liên hệ thông qua một trong các phương thức sau:

Gọi đến số hotline: 0925.109.888

Gửi E-mail về hòm thư: hoangthanh.law.bds@gmail.com

Đến trực tiếp văn phòng Công ty Luật Hoàng Thành tại địa chỉ: tòa W1 Vinhomes West Point, đường Phạm Hùng, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội