CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở ĐỂ BÁN

Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một khía cạnh quan trọng, đòi hỏi sự tôn trọng và tuân thủ các quy định pháp luật. Bài viết này Luật Hoàng Thành sẽ trình bày về điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán.

1.Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán là gì?

Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có hướng dẫn chi tiết nội dung này như sau:

“Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải

a) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

b) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;

c) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

d) Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.”

Như vậy việc anh muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì phải tuân thủ các điều kiện nêu trên.

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán có bắt buộc công chứng hay không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã.

Tuy nhiên trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán thì có ít nhất một bên tham gia hợp đồng tổ chức kinh doanh bất động sản nên hợp đồng này không cần phải công chứng, chứng thực, việc công chứng này sẽ tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên tham gia hợp đồng. Dù vậy theo quy định tại Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định về giá trị của văn bản công chứng.

Theo đó, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Và hợp đồng được công chứng có giá trị chứng cứ, nên khi tranh chấp xảy ra thì hợp đồng đã công chứng không phải thực hiện chứng minh chứng cứ.

Như vậy, luật không quy định bắt buộc phải thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng được giao kết với một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra, chúng ta nên thực hiện việc công chứng hợp đồng đó.

Trên đây là một số thông tin về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán. Để được hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, Quý khách hàng vui lòng liên hệ thông qua một trong các phương thức sau:

Gọi đến số hotline: 0925.109.888

Gửi E-mail về hòm thư: hoangthanh.law.bds@gmail.com

Đến trực tiếp văn phòng Công ty Luật Hoàng Thành tại địa chỉ: Số 15, phố Nhật Chiêu, phường Nhật Tân, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội